行政审判庭庭长
一级法官
案情回顾
2014年11月5日，施某与某银行股份有限公司（以下简称“某银行”）就双方的借贷关系签订《借款合同》《担保协议》。2014年11月10日，施某向房管部门办理了诉争房屋抵押权登记，将上述诉争房屋的产权抵押给某银行。
在诉争房屋设定抵押后，施某于2015年4月20日将诉争房屋出租给被告叶某，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限10年（自2015年4月20日起至2025年4月19日止）；叶某于2016年4月1日将诉争房屋转租给第三人杨某，叶某与杨某签订了《房屋租赁合同》，约定：自2016年4月1日起租赁期限9年。
某银行因施某无力返还贷款，向人民法院提起民事诉讼，经法院主持调解，某银行与施某达成了民事调解协议。该调解协议发生法律效力后施某没有自动履行，某银行向法院申请强制执行；法院对诉争房屋进行拍卖。经拍卖、变卖，法院于2022年5月10日作出《执行裁定书》，裁定诉争房屋以物抵债给某银行。某银行于2022年5月15日办理不动产登记手续。2022年6月3日某银行向法院起诉请求解除施某与叶某、叶某与杨某的《房屋租赁合同》。
裁判理由
法院认为，租赁权设立在后，在先的不动产抵押权已经设立情况下，抵押权可以对抗租赁权。本案当中，施某与某银行于2014年11月5日签订了《借款合同》《担保协议》，并于同年11月10日办理抵押登记。施某于2015年4月20日将诉争房屋出租给叶某，后叶某又于2016年4月1日将诉争房屋出租给杨某。抵押权设立在先，租赁权在后，故此，抵押权对抗租赁权，施某与叶某订立的《房屋租赁合同》不受约束力。前合同不具有法律约束力，后合同当然不具有法律约束力，叶某与杨签订的《房屋租赁合同》当然不具有法律约束力。某银行依据《执行裁定书》实现抵押权并变更房屋登记，诉请解除施某与叶某、叶某与杨某的二份《房屋租赁合同》，予以支持。
法官释法
《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”本条规定“抵押不破租赁”，包括两个方面，一是承租人须已经占有租赁物。租赁权性质上尽管属于债权，但具有对抗所有权、抵押权等物权的效力，以保护其使用状态的稳定。二是抵押权须是在租赁权后设立。不动产权利抵押，仅签订抵押合同未办理登记时，抵押权尚未设立，当事人只能依据抵押合同享有债权性质的权利，此种权利效力上要弱于物权，更不用说弱于可以对抗物权的租赁权了。因此，本条规定了抵押权仅限于在租赁权后已经设立的抵押权，而非仅仅签订抵押合同。基于同时满足以上两个条件时，才能适用“抵押不破租赁”，原租赁关系不受抵押权的影响。
另，像本案例当中，不动产抵押权已经设立在先，租赁权设立在后的情况下，抵押权均可以对抗租赁权。
法律延伸
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本条规定的“买卖不破租赁”与“抵押不破租赁”相呼应。即在租赁合同的有效期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。本条规定包括三个方面内容：第一，租赁物发生了所有权的变动。所谓租赁物发生了所有权的变动，是指对租赁物享有所有权的人，通过某种方式，如将租赁物出售、赠与、继承、互换、用作设立公司的出资等，将对租赁物的所有权转移给承租人以外的第三人享有，自己不再享有所有权。第二，租赁物所有权的变动应当在租赁合同占有期限内发生。第三，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。所谓租赁合同的效力，是指在租赁物上设定的租赁合同对该租赁物出租人和承租人的法律约束力。即该租赁合同当中出租人的权利义务由受让人来继受。
法官提醒
在当前大量人口流入城市经商、务工等情况下，难免要租赁房屋，在签订租赁合同时，多做一些工作，询问一下出租人该房屋有没有设立抵押权；看一下不动产权证书，所有权人是不是签订合同的相对人，备注上有无权利设立；去不动产登记部门查询一下，有无权利设立，以免遭受不必要的损失。
相关法律
《中华人民共和国民法典》
第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。